O mercado de fundos imobiliários acumula quatro meses seguidos de ganhos e acumula alta de aproximadamente 15% desde abril. Diante do desempenho, praticamente triplicou o número de FIIs que passaram a ser negociados acima do valor patrimonial – espécie de valor justo da carteira.
No final de março, ou seja, antes do rali do mercado, apenas 10 fundos imobiliários apresentavam um P/VPA (preço sobre valor patrimonial) acima de 1 – que indica o preço justo do ativo. Acima deste nível, o FII é negociado com ágio e, abaixo deste patamar, com desconto.
Atualmente, este número aumentou para 29%, conforme apontam dados da Economatica, plataforma de informações financeiras. O levantamento toma como base apenas os FIIs que compõem o Ifix – índice dos fundos mais negociados na Bolsa – e desconsideram as carteiras com retorno negativo nos últimos 12 meses.
De acordo com o estudo, o FII de shopping XP Malls (XPML11) é o que negocia com o maior ágio dado o seu P/VPA de 1,10 – o que representaria um acréscimo de 10% sobre o valor considerado justo. Confira a lista completa.
| Ticker | Fundo | Segmento | P/VPA | Retorno em 12 meses (%) |
| XPML11 | XP Malls | Shoppings | 1,10 | 18,23 |
| ALZR11 | Alianza Trust Renda | Logística | 1,10 | 15,06 |
| TRXF11 | TRX Real Estate | Renda Urbana | 1,06 | 20,24 |
| HGLG11 | CSHG Logística | Logística | 1,05 | 3,99 |
| HGRU11 | CSHG Renda Urbana | Renda Urbana | 1,05 | 17,51 |
| BTLG11 | BTG Pactual Logística | Logística | 1,04 | 10,70 |
| GGRC11 | GGR Covepi Renda | Logística | 1,04 | 19,01 |
| TGAR11 | TG Ativo Real | Desenvolvimento | 1,04 | 15,08 |
| VISC11 | Vinci Shopping Centers | Shoppings | 1,03 | 20,49 |
| XPLG11 | XP Log | Logística | 1,03 | 21,36 |
Fonte: Economatica
Analistas ponderam que o P/VPA é apenas um dos indicadores que devem ser levados em consideração na hora de escolher um fundo imobiliário. Fatores como a localização dos imóveis, níveis de ocupação, inadimplência, mercado de locação, histórico de receitas e gestão devem fazer parte da análise, recomendam.
74% dos FIIs ainda negociam abaixo do valor patrimonial
Apesar do aumento no número de FIIs negociados acima do preço considerado justo, 74% das carteiras presentes no Ifix ainda apresentam algum nível de desconto.
Em junho, quando o índice dos fundos imobiliários acumulava dois meses de ganhos, o percentual estava em 85%. Na oportunidade, o segmento de lajes corporativas era o mais descontado.
Desconsiderando os fundos com retorno negativo nos últimos 12 meses, os descontos oferecidos pelos FIIs chegam a 33%, como é o caso do BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) – cujo P/VPA está em 0,67. Confira os 10 mais descontados do mercado.
| Ticker | Fundo | Segmento | P/VPA | Retorno em 12 meses (%) |
| BRCR11 | Bc Fund | Híbrido | 0,67 | 12,54 |
| JSRE11 | JS Real Estate | Híbrido | 0,68 | 3,06 |
| RCRB11 | Rio Bravo Renda Corporativa | Lajes Corporativas | 0,72 | 15,72 |
| PATL11 | Pátria Logística | Logística | 0,77 | 5,98 |
| AIEC11 | Autonomy Edifícios | Lajes Corporativas | 0,77 | 5,85 |
| XPIN11 | XP Industrial | Logística | 0,80 | 14,75 |
| VINO11 | Vinci Offices | Lajes Corporativas | 0,85 | 5,92 |
| QAGR11 | Quasar Agro | Agro | 0,86 | 19,95 |
| LGCP11 | LOGCP Inter | Logística | 0,87 | 23,95 |
| BTAL11 | BTG Pactual Agro | Agro | 0,88 | 6,24 |
Fonte: Economatica
Por que os FIIs estão descontados?
Os fundos imobiliários sofreram nos últimos anos com as restrições impostas pela pandemia da Covid-19, especialmente os segmentos de shopping e escritório – que perderam receita com a redução na circulação de pessoas.
A atratividade desta classe ativo também foi prejudicada pelo ciclo de alta da taxa básica de juros, a Selic, que subiu de 2% no início de 2021 para 13,75% ao ano – patamar mantido até o início deste mês.
Quanto mais elevado o indicador, mais rentável se torna a renda fixa, que atrai investidores da renda variável – inclusive dos FIIs. O movimento colaborou com a desvalorização das cotas dos fundos, especialmente os de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis.
Diante do cenário, muitos fundos tiveram de reduzir dividendos, perderam valor na Bolsa e, até hoje, a maior parte deles ainda negocia abaixo do valor patrimonial.