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Tokenização de imóveis

Como a blockchain está trazendo mudanças para os setores financeiro e imobiliário
Por  Gustavo Cunha -
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Importante: os comentários e opiniões contidos neste texto são responsabilidade do autor e não necessariamente refletem a opinião do dragão e tigre ou de seus controladores

Quem me acompanha há um tempo já me ouviu falar que não vai demorar para que tudo seja “tokenizado”. Um dos setores nos quais isso pode ter um impacto importante é o setor imobiliário, que é ainda muito analógico e concentra grande parte da riqueza do mundo. Mas qual o tamanho da transformação que se aproxima? Vamos a ela.

Em uma recente live com foco em “tokenização” de imóveis, pude me atualizar sobre os últimos dois anos da Netspaces, uma startup focada no desenvolvimento de soluções via blockchain para o setor de imóveis. Um dos pontos de discussão foi como, assim que tivermos “tokenizada” a propriedade dos imóveis, isso pode alterar a forma como os empréstimos imobiliários acontecerão.

Eu sempre vi uma vantagem enorme na “tokenização” para que o imóvel pudesse ser utilizado de lastro para operações de empréstimos via token. Algo que poderia funcionar tão facilmente como usar o token como lastro em plataformas como a MakerDao para tomarmos empréstimos com base nele. Para isso, bastaria a MakerDao aceitar o token e definir os limites de crédito que aquele token poderia te fornecer.

Por exemplo, vamos dizer que um token representativo de um imóvel de R$ 500 mil poderia ser usado como lastro para uma operação de empréstimo de, no máximo, R$ 300 mil. Falando em linguagem da Maker, teríamos um token usado de lastro, que possibilitaria a montagem de uma stablecoin no valor máximo de R$ 300 mil. Claro que hoje isso ainda não é possível, mas, do ponto de vista de tecnologia, já está tudo pronto.

Durante a live que mencionei, Andreas Blazoudakis, CEO da Netspaces, trouxe outro angulo que havia passado desapercebido da minha análise: o financiamento pulverizado do imóvel.

Imagine que exista um marketplace de compradores e vendedores de imóveis. Nele, você pode fazer uma oferta para comprar os tokens que representem 50% de determinado imóvel. Em relação aos outros 50%, você entra em um contrato de pagamentos constantes por 20 anos com os detentores deles, de tal forma que, após esses pagamentos e passados os 20 anos, você se torne o dono de 100% dos tokens daquele imóvel.

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Isso seria uma forma de descentralizar o mercado de financiamento imobiliário de uma forma diferente do modelo da MakerDao, no qual há emissão de uma stablecoin e sempre há o risco de você ser liquidado no seu empréstimo por conta da volatilidade no preço do token.

Outro aspecto da “tokenização” de imóveis é que, para morar no apartamento, você não necessariamente tem que deter 100% dos tokens dele. A coisa pode funcionar como a governança de empresas de forma que, quanto mais pulverizada a distribuição dos tokens for, menor o percentual deles que você necessita ter para ser a pessoa com o “controle” do imóvel. Imagine você morando em um apartamento do qual detém somente 10% e paga aluguel ou financiamento dos outros 90%?

Também há a vantagem de poder ir comprando o apartamento aos poucos. Separando um valor todo mês e ir comprando tokens do imóvel até acumular o valor necessário de tokens para ter o controle do imóvel.

Um fator incrível disso é que esses tokens podem estar em áreas geográficas muito diversas. Você poderia ter 0,5% de um apartamento em Paris, 0,4% de uma casa em Capri, 2% de um terreno no Texas, 5% de uma casa em Fernando de Noronha e por aí vai.

Vejo dois setores sendo os mais impactados nesse cenário. O primeiro é o de negociação de imóveis e aluguel. Corretoras e cartórios de registro de imóveis, cada um no seu foco, teriam que ter seus modelos de negócio repensados. O segundo é toda a cadeia de financiamento de imóveis. Considerando que os imóveis são o ativo mais utilizado em lastro no mercado financeiro atualmente, os modelos de empréstimos por meio de bancos também sofreriam mudanças expressivas com a “tokenização”.

O caminho para que cheguemos nesses cenários está sendo traçado e me parece uma questão de tempo para termos o seu principal fator de entrave, a regulação, resolvida. E com isso definido, o céu é o limite.

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E você? Concorda com esse caminho? Já começou a experimentar comprar imóveis por meio de tokens?

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Gustavo Cunha Autor do livro A tokenização do Dinheiro, fundador da Fintrender.com, profissional com mais de 20 anos de atuação no mercado financeiro tradicional, tendo sido diretor do Rabobank no Brasil e mais de oito anos de atuação em inovação (majoritariamente cripto e blockchain)

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